Uma nova modalidade contratual vem atraindo os olhares dos grandes investidores e empresários brasileiros. É o built to suit.
Consiste numa modalidade de contrato atípico, que mescla características de empreitada e locação. Se atentarmos para a tradução do termo, built to suit poderia significar “construído para servir” ou “construído sob encomenda”.
De fato, nos contratos buit to suit o interessado na locação de um imóvel, objetivando fins comerciais, pretende que este atenda a necessidades específicas, o que implicam numa reforma ou construção sob medida. Assim, o proprietário, além de locar assume a
responsabilidade de construir ou reformar o imóvel nos termos definidos previamente no contrato, podendo haver ou não captação de recursos junto ao mercado financeiro.
Na definição de Rodrigo Ruete Gaspareto:
“Trata-se de um negócio jurídico por meio do qual uma empresa contrata outra, usualmente no ramo imobiliário ou de construção, para identificar um terreno e nele construir uma unidade comercial ou industrial que atenda às exigências específicas da empresa contratante, tanto no que diz respeito à localização, como no que tange às características físicas da unidade a ser construída. Uma vez construída, tal unidade será disponibilizada, por meio de locação, à empresa contratante, por determinado tempo ajustado entre as partes.”(Contratos Built do Suit, p. 31)
Nesse ponto, há que se ressaltar duas particularidades do contrato built to suit: primeiro, é uma modalidade contratual de longo prazo. Segundo, o preço da contraprestação deve ser suficiente para suprir os custos da locação e dos custos da obra.
Dessa forma, há vantagem financeira para ambas as partes. No caso do locatário, este terá um imóvel construído exatamente nas especificações que escolher, sem que precise
comprar e construir um imóvel às próprias expensas. Dessa forma, não precisará imobilizar capital na compra ou reforma de um imóvel, podendo investir esse montante na sua própria atividade produtiva.
Já no caso do locador, fará o investimento imobiliário sem grandes riscos, pois já tem asseguradas as prestações que serão suficientes para suprir os gastos empreendidos, bem como o período de uso e fruição do imóvel, de maneira que possa aferir certa margem de lucro. Dessa forma, não precisará se aventurar em especulações próprias do mercado i
mobiliário, reduzindo o prazo de retorno do seu investimento. Ambas as partes saem ganhando.
Finalizando, é importante ressaltar que, contabilmente, para o locatário é extremamente vantajoso aderir ao contrato built to suit ao invés de comprar um imóvel. Isso porque ao adquirir o bem, este entrará no balanço da empresa como ativo, enquanto o aluguel será contabilizado como despesa. Essa diferença, gera valores diferentes na incidência da CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) e a IRPJ (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica).
Daniela Santos
Advogada
OAB/BA 18.204
Valença-BA
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